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LA COPROPRIETE

 Charges impayées :

 Le régime de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes dispose que les copropriétaires "sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot".

 La copropriété, représentée par son syndic, dispose de droits et prérogatives qui lui permettent de recouvrer les charges impayées. Deux cas de figure :

 Le copropriétaire qui ne satisfait pas aux appels de charges émis par le syndic peut se voir signifier, à la demande de ce dernier, une sommation de payer par acte d'huissier de Justice.

Faute de déférer à cette sommation, le copropriétaire peut alors être condamné au paiement par une décision de justice ouvrant droit à une exécution forcée à son encontre.

 Au cas de transfert de lot de copropriété, il est prévu qu’avant l’établissement de tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, il soit adressé (par le syndic) au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant,  en trois parties, le relevé des sommes dont reste ou est redevable le cédant ou le copropriétaire qui envisage de passer l’un des actes ci-dessus.

Ensuite, la loi prévoit, en cas de vente d’un lot, si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, qu’un avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

A compter de la réception de cet avis de mutation, le syndic dispose d’un délai de quinze jours (si nécessaire) pour former opposition au versement des fonds lui permettant d'obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Cette opposition doit être faite par acte d’huissier de justice qui énoncera le montant et les causes de la créance.

Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi indiqué et le vendeur, si l’opposition a été faite pour des sommes excédant le montant réellement dû, peut obtenir en référé un cantonnement (c’est-à-dire une limitation) des effets de la mesure pratiquée à son encontre.

 La cour de cassation a, par ailleurs, considéré que les créances dont la protection est assurée par la procédure d’opposition ne sont pas nécessairement celles relatives au lot cédé.

En conséquence, toutes les charges dues par le vendeur propriétaire de plusieurs lots peuvent être incluses dans l’opposition régularisée dans le cadre de la vente de l’un des lots quel qu’il soit.

 Il est également bon de savoir qu’un avis de mutation doit également être notifié au syndic par l’adjudicataire d’un bien dans le cadre d’une vente sur saisie immobilière.

Précisons que l’absence d’opposition dans le délai légal n’a pas pour effet d’éteindre la dette du vendeur.



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